La vente en viager est un mode de vente, dont la particularité est de percevoir le prix, éventuellement sous forme d’une somme au comptant appelé bouquet et d’une rente viagère, dont le paiement est limité dans la majorité des cas, à la durée de vie du vendeur. Bien qu’il n’y ait pas d’âge pour vendre en viager, la plupart des annonces de vente en viager concerne des vendeurs qui ont plus de 60 ans. Le viager, est réglementé suivant les dispositions du Code Civil:
- Article 1968 : La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d'argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble.
- Article 1969 : Elle peut être aussi constituée, à titre purement gratuit, par donation entre vifs ou par testament. Elle doit être alors revêtue des formes requises par la loi.
- Article 1970 : Dans le cas de l'article précédent, la rente viagère est réductible si elle excède ce dont il est permis de disposer ; elle est nulle si elle est au profit d'une personne incapable de recevoir.
- Article 1971 : La rente viagère peut être constituée soit sur la tête de celui qui en fournit le prix, soit sur la tête d'un tiers, qui n'a aucun droit d'en jouir.
- Article 1972 : Elle peut être constituée sur une ou plusieurs têtes.
- Article 1973 : Elle peut être constituée au profit d'un tiers, quoique le prix en soit fournit par une autre personne. Dans ce dernier cas, quoiqu'elle ait les caractères d'une libéralité, elle n'est point assujettie aux formes requises pour les donations ; sauf les cas de réduction et de nullité énoncés dans l'article 1970. Lorsque, constituée par des époux ou l'un d'eux, la rente est stipulée réversible au profit du conjoint survivant, la clause de réversibilité peut avoir les caractères d'une libéralité ou ceux d'un acte à titre onéreux. Dans ce dernier cas, la récompense ou l'indemnité due par le bénéficiaire de la réversion à la communauté ou à la succession du prédécédé est égale à la valeur de la réversion de la rente. Sauf volonté contraire des époux, la réversion est présumée avoir été consentie à titre gratuit.
- Article 1974 : Tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d'une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet.
- Article 1975 : Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat.
- Article 1976 : La rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer.
- Article 1977 : Celui au profit duquel la rente viagère a été constituée moyennant un prix peut demander la résiliation du contrat, si le constituant ne lui donne pas les sûretés stipulées pour son exécution.
- Article 1978 : Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n'autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n'a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages.
- Article 1979 : Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu'ait pu devenir le service de la rente.
- Article 1980 : La rente viagère n'est acquise au propriétaire que dans la proportion du nombre de jours qu'il a vécu. Néanmoins, s'il a été convenu qu'elle serait payée d'avance, le terme qui a dû être payé est acquis du jour où le paiement a dû en être fait.
- Article 1981 : La rente viagère ne peut être stipulée insaisissable que lorsqu'elle a été constituée à titre gratuit.
- Article 1983 : Le propriétaire d'une rente viagère n'en peut demander les arrérages qu'en justifiant de son existence, ou de celle de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée.
La vente en viager libre d’un appartement ou d’une maison, permet au vendeur, d’obtenir des mensualités sous forme de rentes viagères plus élevées qu’un placement financier, tout en ayant une excellente garantie, adossée au bien vendu. L’acquéreur d’un viager libre, peut soit l’occuper, soit le louer.
La vente en viager occupé, permet au vendeur crédirentier de continuer à vivre chez lui, sans déménager, tout en recevant le plus souvent, une somme au comptant et un complément de revenu sous forme de rente viagère, faiblement fiscalisé Aussi, vendre en viager occupé permet au vendeur, de faire des économies tant au niveau des travaux de structure, que des taxes. Côté acquéreur, l’achat d’un viager occupé, permet de devenir propriétaire, d’un appartement ou d’une maison, en investissant des sommes raisonnables.
La vente occupée sans rente viagère, permet au vendeur de rester chez lui et de percevoir immédiatement un capital. Il en est de même de la vente de la nue-propriété, mis à part les obligations réciproques des parties.
La vente dite à terme, permet de vendre un appartement ou une maison, libre ou occupé et le paiement est limité, à une durée déterminée à l’avance.
La vente en viager permet au vendeur de mieux vivre, en s’assurant un complément de revenus indexé sur le coût de la vie et faiblement fiscalisé et garantie par une hypothèque. Pour l’acheteur d’un appartement ou d’une maison en viager occupé, c’est un moyen d’acheter un bien immobilier avec au départ, peu d’investissement.
Le bouquet, est la partie du prix payée au comptant et d’avance. Il peut y avoir une vente en viager, sans bouquet.
La rente viagère correspond au prix de vente fractionné dans le temps, suivant l’espérance de vie du crédirentier. Elle peut être servie sur une tête ou sur deux têtes, et dans ce cas la rente viagère est réversible.
L’indexation de la rente viagère est obligatoire. Elle permet au vendeur de recevoir une rente viagère, qui suit le plus souvent l’inflation.
Vendre en viager, permet de bénéficier d’un abattement fiscal en fonction de son âge et de la mise en service de la rente viagère. L’abattement est de 70% si le vendeur est âgé de plus de 70 ans, 60% si le vendeur est âgé de 60 ans jusqu’à ses 70 ans. Le vendeur et l’acquéreur, peuvent être taxables de l’impôt sur la fortune. La taxe foncière est supportée, par l’acquéreur de l’appartement ou de la maison acquis en viager.
La vente en viager comme la vente dite à terme, sont garanties par une hypothèque et une clause résolutoire, permettant en cas d’interruption du paiement des rentes viagères, de résoudre la vente. Dans ce cas, le vendeur peut récupérer la propriété du bien, qu’il avait vendu.
La vente en viager est un contrat qui lie le vendeur crédirentier et l’acquéreur débirentier, dans leurs droits et obligations respectifs. En tant que spécialiste confirmé de la vente en viager, nous allons apporter aux parties notre savoir-faire et de la sécurité, pour le bon déroulement de la transaction dans le temps et nous assurons gracieusement un service après-vente.
